Eindhoven aan de vooravond van een gedaanteverwisseling

Bouwplannen heeft Eindhoven genoeg. Alleen al in het centrum moeten de komende jaren zo’n 9.000 woningen komen. De stad zet vanwege de geringe ruimte vooral in op hoogbouw, maar mikt daarnaast ook op meer scholen en voorzieningen, passend bij een stad met groeistuipen.

‘De economische dynamiek in Eindhoven is iets om trots op te zijn, maar brengt ook zorgen met zich mee’, zegt Jeroen Dijsselbloem (PvdA). De voormalige minister van Financiën is sinds vorig jaar burgemeester van zijn geboortestad. ‘Toen ik daar opgroeide, was Eindhoven een wat saaie industriestad waar betrekkelijk weinig gebeurde. Dat is nu volledig anders. De stad groeit hard, zowel demografisch als economisch. Dat moeten we wel weten te accommoderen.’

70.000 techbanen erbij tot 2040

De cijfers die de burgemeester geeft, liegen er niet om. Eindhoven was met de aanwezigheid van Philips en vrachtwagenbouwer DAF al een economisch powerhouse, maar die gloriedagen zijn voorbij. De techsector, met chipmachinefabrikant ASML, als vaandeldrager is daarvoor in de plaats gekomen.

Tot 2040 komen er 70.000 techbanen bij in Eindhoven en directe omgeving’, zegt Dijsselbloem. ‘Volgens de laatste bevolkingsprognoses groeit de stad naar 300.00 inwoners. Rekenen we de twintig omliggende gemeenten mee, dan gaan we van 800.000 naar misschien wel een miljoen inwoners. Dat is mooi, maar de woningmarktuitdaging die daarbij hoort, is gigantisch.’

Bedrijfsleven draagt bij

De stad staat aan de vooravond van een gedaanteverwisseling, aldus woonwethouder Stijn Steenbakkers (CDA). ‘We bouwen de hoogte in, de aanblik van de stad wordt grootstedelijker met alle voorzieningen die daarbij horen. We realiseren ons goed dat Eindhovenaren daar misschien even aan moeten wennen. De tijd dat Philips complete woonwijken bouwde voor z’n personeel is voorbij. We moeten het samen doen. Het bedrijfsleven betaalt ook mee aan de bouwopgave. Straks wordt een toren opgeleverd en daar komt een bordje bij te staan: mede mogelijk gemaakt door ASML/bedrijfsleven.’

Dijsselbloem en Steenbakkers willen wel meteen een mogelijk misverstand uit de weg ruimen: er wordt echt niet alleen gebouwd gebouwd voor ASML-personeel. Ook Eindhovense pubers moeten straks, als ze dat willen, in hun eigen stad aan een woning kunnen komen. Maar dan moeten ze wel worden gebouwd.

Rondrekenen

De bekende effecten van de hoge rente, dito bouwkosten, regulering en fiscale regelgeving gaan natuurlijk niet aan de stad voorbij. Hoe hoog je als bestuurder ook opgeeft van het potentieel van je stad, voor de vastgoedbranche geldt: het moet wel uit kunnen.

Dat weet Steenbakkers ook. ‘Tot voor kort gold een rente van 1 procent, dan is het betrekkelijk gemakkelijk rondrekenen. Maar komt je project bij de Raad van State terecht, loopt het vertraging op, dan wordt het een ander verhaal met een rente die inmiddels drie keer zo hoog is.’

In dergelijke gevallen gaat de gemeente met marktpartijen om tafel om te kijken wat wel mogelijk is, zegt Dijsselbloem. ‘We kunnen niet bouwprojecten in de ijskast zetten totdat de rente is gedaald. Tegelijk is er bar weinig wat ik als burgemeester aan de rente kan doen, natuurlijk. Maar wel hebben geen tijd om dan maar een rentedaling af te wachten.’

‘Nu het moment om in te stappen’

Om de bouwcontinuïteit te waarborgen zijn Dijsselbloem en Steenbakkers op de Expo in München actief op zoek naar binnen- en vooral ook buitenlands institutioneel kapitaal. Gemakkelijk is dat niet. Buitenlandse beleggers zijn terughoudend. Jarenlang stond Nederland bekend om een stabiel investeringsklimaat. Maar de voortdurende onduidelijkheid over de middenhuurregulering en tal van fiscale ingrepen zoals de vervijfvoudiging van de overdrachtsbelastingde afgelopen jaren, maakt internationaal kapitaal schuchter.

‘Ook dat zijn factoren die buiten onze macht liggen’, zegt Steenbakkers. Maar we hopen investeerders uit zowel Nederland als daarbuiten wel te overtuigen van onze unique selling points. Buitenlandse beleggers kijken vrijwel alleen naar Nederland als één geheel en vragen zich wellicht af: wat is dáár nu gaande? Maar kijk je als investeerder met een lange termijnblik naar Eindhoven, dan is dit het moment om in te stappen.’

Canadese pensioenfondsen

Volgens Steenbakkers zal het economisch zwaartepunt van Nederland de komende tien jaar steeds meer van de Randstad richting het Eindhovense verschuiven. Met anderen woorden: wie straks een mooi rendement wil behalen, moet juist nu in de stad investeren. ‘Zie onze USP’s en kijk over de hindernissen heen. Binnenkort komen Canadese institutionele investeerders naar Eindhoven om die zelf te zien. En de techcampussen hier zijn al grotendeels met buitenlands geld gefinancierd.’

Dat succesje koesteren Dijsselbloem en Steenbakkers alvast. Nu is het in München zaak meer buitenlands kapitaal te verleiden. Een stabiel, voorspelbaar Nederlands investeringsklimaat zou daarbij zeer welkom zijn. ‘Daar lobbyen we ook duidelijk voor in Den Haag’, zegt Dijsselbloem die als gewezen minister de nodige ingangen moet hebben. ‘Hoe het woningmarktbeleid er na de verkiezingen uitziet, weten we niet. Het woord is nu aan de kiezer. Zolang er daarna maar duidelijkheid is. Dan pas kunnen we echt verder.’

( Bron : vastgoedmarkt)