De gevolgen van de nieuwe CPI-rekenmethode voor commerciële huurcontracten

In onze vastgoedblog van juli 2023 werd onder meer belicht dat de juridische positie van huurders als gevolg van de torenhoge CPI-cijfers van de afgelopen tijd zo slecht nog niet blijkt te zijn. Naar aanleiding van de nieuw aangekondigde rekenmethode van het CBS oordeelde de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag eerder dit jaar dat de verhuurder niet onverkort de volledige huurprijsindexatie kan doorbelasten aan de huurder. De nieuwe rekenmethode geldt sinds 1 juni 2023. Maar wat houdt die nieuwe rekenmethode nu precies in en wat betekent dat concreet voor de indexering van (bestaande en nieuwe) commerciële huurcontracten?

Voordat we die vraag beantwoorden, eerst even een korte achtergrondinformatie. De consumentenprijsindex (CPI) geeft het prijsverloop weer van een pakket aan goederen en diensten dat door huishoudens in Nederland gemiddeld wordt aangeschaft. De CPI wordt onder meer gebruikt voor het berekenen van de inflatie. Zo geeft het procentuele verschil tussen de CPI van een specifieke maand nu en de CPI in dezelfde maand van een jaar eerder de hoogte van de inflatie weer. De CPI wordt echter óók voor indexeringsdoeleinden gebruikt, zoals de indexering van de huren bij commerciële huurcontracten (die veelal op de ROZ-modellen zijn gebaseerd).

In de oude rekenmethode werd bij de berekening van de CPI met betrekking tot specifiek energieprijzen alleen gegevens van nieuwe contracten bij energieleveranciers gebruikt, terwijl de meerderheid van de Nederlandse huishoudens reeds contracten had waarin de prijzen voor langere tijd waren vastgelegd. De explosieve stijging van de (nieuwe) energieprijzen leidde bij de (oude) rekenmethode ertoe dat deze kortetermijnontwikkeling zwaar meewoog in de CPI. Het gaf dus een vertekend beeld van de prijsontwikkelingen van energietarieven waardoor de CPI ineens veel hoger uitviel. Bij de nieuwe methode worden de daadwerkelijk betaalde energieprijzen gebruikt, waardoor er meer recht wordt gedaan aan de werkelijke prijsontwikkelingen.

Wat betekent de nieuwe rekenmethode nu specifiek voor de indexering van (bestaande en nieuwe) commerciële huurcontracten die op het ROZ-model zijn gebaseerd?

Het CBS heeft al aangegeven dat de nieuwe rekenmethode géén terugwerkende kracht heeft. Dat betekent dat de gepubliceerde cijfers van vóór 1 juni 2023 niet worden herzien.

Op huurcontracten die vóór 1 juni 2023 zijn geïndexeerd is en blijft in theorie dus de oude rekenmethode van toepassing. In theorie, want in feite zegt de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag dat verhuurders die vóór juni 2023 hebben geïndexeerd in overleg moeten treden met de huurder omdat de vóór 1 juni 2023 gehanteerde CPI op een rekenmethode is gebaseerd die niet (meer) adequaat is. Volgens de voorzieningenrechter zouden de algemene bepalingen bij de ROZ-modellen het kader voor dat overleg moeten bieden. Daarin is bepaald dat indien het CBS de berekening van de CPI wijzigt, een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer zal worden gehanteerd. Op de website van het CBS zijn indexcijfers gepubliceerd die vorig jaar zouden gelden als toen ook al de nieuwe rekenmethode van toepassing zou zijn geweest. Mogelijk dat verhuurders indachtig aan de uitspraak van de voorzieningenrechter Den Haag bij de cijfers uit deze onderzoeksreeks van het CBS aansluiting zouden moeten zoeken.

Op huurcontracten die vanaf 1 juni 2023 zijn of nog worden geïndexeerd is onverkort de nieuwe rekenmethode van toepassing. Dus óók op huurcontracten die al vóór 1 juni 2023 waren aangevangen. Het CBS heeft immers aangegeven dat de nieuwe rekenmethode de oude vervangt. Voor deze nieuwe indexeringen lijkt een allonge niet noodzakelijk. De algemene bepalingen bij de ROZ-modellen voorzien daar al in, nu daarin is bepaald dat indien het CBS de berekening van de CPI wijzigt, een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer zal worden gehanteerd. Echter, door de woorden “een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer” blijft er ruimte voor discussie zodat een allonge wellicht toch de beoogde duidelijkheid voor partijen zal geven.

Bron: Banning Advocaten