De binnenstad als mixed-use zone

Steden interveniëren actief in binnensteden om een nieuwe functiemix mogelijk te maken en tegelijkertijd te sturen op levendigheid. Iedere stad geeft hier z’n eigen draai aan. Eindhoven kiest voor stevige investeringen en met gedeelde verantwoordelijkheid. 

Winkelen was decennialang de primaire functie in binnensteden en dat ging zelfs ten koste van de woonfunctie. Tegenwoordig ontwikkelt de binnenstad zich steeds meer als mixed-usezone met een verscheidenheid aan activiteiten: winkelen, horeca, wonen, ontmoeting, maar ook economische en maatschappelijke functies zoals cultuur en onderwijs.

In de binnenstad van Eindhoven is de landelijke trend terug te zien: minder focus op winkelen, meer focus op vernieuwing en zorgvuldige menging. Als centrum van de Brainportregio is de binnenstad een belangrijke hotspot, waar ook menig inwoner van een van de 21 omliggende dorpen een dagje heen gaat. ‘Retail en horeca blijven daarom een belangrijke functie vervullen’, zegt wethouder Monique Esselbrugge. Zij heeft de binnenstad in haar portefeuille. ‘Wel zien we een snelle wisseling van winkels. Daar hebben we speciale matchmakers voor aangesteld die bedrijven of nieuwe retailers zoeken die goed op die plek passen.’

Toch verdwijnen er in Eindhoven ook winkels die plaatsmaken voor woningen. ‘En voor cultuur of maakplaatsen’, vult de wethouder aan. ‘Deze passen bovendien goed in de plinten, zoals we zien bij het Schellenskwartier en het Stationsgebied.’ Verder krijgt de stad meer ruimte voor groen en ontmoeting en minder ruimte voor auto’s. Op den duur moeten de grote parkeergarages naar de randen verhuizen, waardoor meer ruimte vrijkomt voor ondergrondse fietsenstallingen.

Om de vastgoedpartijen mee te nemen in deze ontwikkeling is enige tijd geleden een bedrijveninvesteringszone (BIZ) opgesteld. In vijf Eindhovense gebieden werken de gemeente, het vastgoed en de ondernemers op die manier samen aan een gebied, waaronder de binnenstad. Esselbrugge: ‘Voor dit gebied legt de BIZ jaarlijks bijna 850.000 euro bij elkaar. Aangevuld met extra middelen van de gemeente werken we hiermee samen aan bijvoorbeeld de Binnenstadsdeal 2022-2024. Hierin staan doelen in waar alle partijen zich verantwoordelijk voor voelen.’

Die gedeelde verantwoordelijkheid is essentieel om te kunnen ontwikkelen, zegt Esselbrugge. Daarom zitten de partijen een paar keer per jaar samen aan tafel. ‘Een concrete stok achter de deur heeft de BIZ niet, maar als je als vastgoedpartij of ondernemer niet meedoet, gaat het je uiteindelijk geld kosten als je achter de ontwikkeling aanloopt.’

Voor de uitvoering van de BIZ heeft de samenwerking een binnenstadsregisseur aangesteld, die namens de drie partijen aan de plannen trekt en partijen aanspreekt als dat nodig is. Daarnaast bestaat Stichting Binnenstad Eindhoven (SBE), een koepel voor Eindhovense ondernemers die tweewekelijks vergadert. De wethouder: ‘Dit is vanuit henzelf ontstaan en is voor ons al jaren net zo vanzelfsprekend als de BIZ.’

De samenwerking van de BIZ-partijen loopt niet altijd soepel, geeft ze ook aan. Neem het thema vastgoedverduurzaming. ‘We moeten het vastgoed en de ondernemers er vaak bewust van maken dat ook zij hier op termijn van profiteren. Dat gaat makkelijker bij de wat meer betrokken vastgoedeigenaren, maar moeilijker bij eigenaren die met name grote ketens huisvesten.’ Deze bewustwording vraagt de nodige communicatie vanuit de gemeente. Het is überhaupt moeilijk om sommige vastgoedeigenaren met grote winkelketens te betrekken bij de binnenstad, vervolgt Esselbrugge. ‘Het contact verloopt niet altijd makkelijk en als ze plotseling vertrekken is zo’n groot winkelpand niet automatisch weer gevuld. Daarop volgt het gevaar dat leegstand andere leegstand aantrekt.’

Dit probleem deelt de gemeente Eindhoven met andere grote steden die ook vorig jaar de City Deal Dynamische Binnensteden tekenden. Via deze City Deal werken tien steden waaronder Dordrecht, drie ministeries en drie organisaties (Platform31, INretail, Retail Innovation Platform) aan leefbare en aantrekkelijke binnensteden. ‘De deelnemende steden uit deze City Deal herkennen hindernissen rondom de ontwikkeling van elkaars binnensteden. Zoals het contact met beheerders van grote ketens die ook in hun centra zitten’, vertelt Esselbrugge. ‘Bij de komende gesprekken gaan we met verschillende steden bespreken hoe we hier effectiever aan werken.’

Bron : ROmagazine, Joren Bassant